Mengurus sertifikat tanah menjadi hal yang penting terkait dengan
kelangsungan hidup dan aset berharga. Jika terpenuhi, Anda tidak perlu
khawatir lagi tinggal di rumah Anda untuk untuk jangka waktu yang sangat
lama. Selain itu, Anda juga dapat mewariskan hak tanah kepada anak cucu
Anda. Untuk itu, Anda perlu melewati memahami dan menaati prosedur yang
ada untuk mengurus hak milik atas tanah untuk rumah tinggal Anda.
Hal-hal
yang berhubungan dengan kepemilikan hak-hak atas tanah seperti Hak
Milik dan Hak Guna Bangunan diatur dalam Bagian III dan Bagian V UU
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
BERITA REKOMENDASI
Persiapan Dana Pensiun: Pilih BPJS, DPLK, atau Reksa Dana?
Belajar Berwirausaha dari Presiden Jokowi, Apa Saja Kiat Suksesnya?
Pengelolaan Keuangan yang Baik Sesudah Menikah
Dalam
kaitan ini, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) hanya memberikan hak
kepada pemegang agar memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di
atas tanah yang bukan miliknya. Hal itu karena kepemilikan tanah
tersebut dipegang oleh Negara. Jangka waktunya sendiri paling lama 30
tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang
paling lama 20 tahun. Lalu, apabila lewat dari waktu yang ditentukan,
hak atas tanah tersebut akan dihapus karena hukum dan tanahnya
sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.
Namun demikian, hal di
atas berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Anda sebagai pemegang
hak memiliki kepemilikan penuh atas tanah. Selain itu, Anda juga
memiliki hak turun-temurun yang terkuat dari hak-hak atas tanah lainnya
yang dikenal dalam UUPA.
Dalam hal ini, hanya warga Negara
Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik. Sementara itu,
perusahaan-perusahaan swasta, seperti misalnya developer atau perusahaan
pengembang perumahan tidak dapat mempunyai tanah dengan status Hak
Milik. Mereka hanya diperbolehkan sebagai pemegang SHGB.
Meskipun
para developer membeli tanah penduduk yang semula berstatus tanah Hak
Milik, Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan menurunkan status tanah
tersebut menjadi berstatus Hak Guna Bangunan. Maksudnya, hanya
bangunan–bangunan yang dapat dimiliki oleh developer sementara, tanahnya
menjadi milik negara. Sehingga, sertifikat yang dikeluarkan adalah
dalam bentuk SHGB. Hal ini diatur secara tegas dalam Pasal 36 UUPA.
Namun,
jika Anda sebagai warga negara ingin mengajukan hak milik atas tanah
tidak perlu khawatir karena berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria
atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang
Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status
SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat Hak Milik. Caranya dengan
melakukan pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut
berada.
Tahapan Mengurus Sertifikat Tanah
1. Untuk
mengurus sertifikat tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak
Milik dapat Anda lakukan sendiri. Tahap-tahapannya sebagai berikut:
2. Membeli dan mengisi formulir permohonan;
3. Memiliki atau membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB);
4. IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal;
5. Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa, apabila dikuasakan;
6. Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian atau akta perubahan (jika badan hukum;
7. PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya);
8.
Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima)
bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2;
10. Surat pernyataan dari pemegang hak tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani;
11. Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon;
12. Surat pernyataan dari pemohon;
13. Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.
Biaya Mengurus Sertifikat Tanah
Adapun, tarif resminya sesuai PP 46/2002:
{2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}
Keterangan:
1. NPT = Nilai Perolehan Tanah.
2. NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
3. NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
4. NPT = NJOP Tanah.
5. NPTTKUP = NJOPTKP.
6. Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
7. UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
8. Jangka waktu 30 tahun: 1 persen x (NPT-NPTTKUP)
9. Kurang dari 30 tahun: (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1 persen x (NPT-NPTTKUP)}
10. Rumus: [Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5 persen + biaya notaris
11. Biaya notaris antara Rp750.000 s/d Rp2.500.000.
Contoh Perhitungan
1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Berhati-hatilah
dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih.
Anda perlu mengetahui terlebih dahulu apakah harga bersih adalah harga
di luar notaris dan pajak penjual atau tidak. Apabila penjual minta
bersih diluar biaya-biaya lain, bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan
lebih banyak. Adapun, rincian pajak adalah sebagai berikut:
Pajak Penjual (PPH) : 5 persen x harga (tanah rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB) : 5 persen x harga (tanah rumah – Rp60.000.000)
Contoh :
Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah Rp1.300.000/m2
Harga bangunan di NJOP Rp500.000/m2
Sehingga pajak penjual = 5 persen x [145 x ( Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] = Rp13.050.000,-
Pajak pembeli = 5 persen x [[145 x (Rp1.300.000,- + Rp500.000,-) ] – Rp60.000.000]] = Rp10.050.000.-
Sehingga,
apabila harus membayar pajak penjual, Anda harus mengeluarkan dana
untuk pajak jual beli sebesar Rp23.100.000,- di luar harga rumah.
2. Biaya Notaris
Apabila
biaya notaris yang akan ditunjuk bersama ditanggung oleh pembeli,
bersiap-siaplah untuk menghabiskan waktu dan tenaga yang lebih. Karena
selain harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar, Anda juga
harus berupaya menawar harga ke notarisnya. Akan tetapi bila kita
melalui KPR bank, Anda akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar
biaya dari bank tersebut.
Untuk mendapatkan harga yang spesial
dari notaris bank, Anda harus pandai-pandai bernegosiasi dengan manager
cabang bagian perkreditan tempat pengajuan Anda. Akan lebih baik,
apabila Anda bisa bernegosiasi kepada pihak yang lebih berwenang di atas
manager tersebut. Sehingga, Anda akan mendapatkan potongan harga khusus
untuk biaya notaris.
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sebagai berikut:
Biaya cek sertifikat : Rp100.000,-
Biaya SK 59 : Rp100.000,-
Biaya validasi pajak : Rp200.000,-
Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp2.400.000,-
Biaya Balik Nama (BBN) : Rp750.000,-
SKHMT : Rp250.000,-
APHT : Rp1.200.000,-
Total : Rp5.000.000,-
Cek
sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli
atau palsu. Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak
sudah atau belum dibayar dan apabila bukti pembayaran ternyata palsu.
Biaya akta jual beli merupakan biaya pengurusan segala berkas-berkas
sampai selesai dan Anda hanya menandatangani bersama si penjual semua
berkas-berkas dan perjanjian jual beli. Biaya balik nama adalah biaya
pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.
3. Biaya Sertifikat HGB ke SHM
Bila
sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), pembeli dapat
meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya
sebagai berikut:
Biaya pemasukan kas negara (2 persen x (NJOP tanah – Rp60.000.000)
Misalnya
harga NJOP tanah: Rp1.300.000,-/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka
NJOP tanah: Rp1.300.000,- x 145 = Rp188.500.000.- jadi biaya pemasukan
kas negara untuk peningkatan SHM adalah: 2 persen x (Rp188.500.000,- -
Rp60.000.00,-) = Rp2.570.000,-
Jasa notaris : Rp1.000.000,- sampai Rp2.000.0000.-
Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp3.570.000,- sampai Rp4.570.000,-
Sabar dan Tidak Terburu-buru dalam Menjalankan Prosedurnya
Tentunya,
dapat Anda lihat sendiri bahwa untuk mengubah atau meningkatkan status
ini memerlukan waktu yang cukup lama dan perlu biaya tambahan. Namun,
hal tersebut perlu Anda lakukan untuk menjamin dan memperjuangkan hak
Anda di masa depan.
Perhatikan setiap tahapan dengan baik dan
upayakan untuk melakukannya dengan detail. Harapannya, agar upaya yang
Anda lakukan dapat berjalan dengan lancar dan tidak menemui kendala yang
berarti. Jangan ragu untuk bertanya kepada petugas jika ada kebijakan
yang mungkin masih ragu dan belum jelas karena biasanya terdapat
kebijakan yang berbeda antara satu daerah dengan daerah yang lain.
Meskipun memakan waktu yang tidak sebentar, namun hasilnya dapat
dinikmati seumur hidup Anda.
Sumber : http://economy.okezone.com/read/2016/10/07/470/1508953/syarat-dan-biaya-mengurus-sertifikat-tanah-rumah
Biaya Mengurus Sertifkat Tanah Rumah
Sekar Ayunda
... menit baca
Dengarkan
Post a Comment